«Метриум Групп»: Доля элитного жилья вне ЦАО превысила 50% от предложения в сегменте

Элитное жилье традиционно ассоциируется с центром города. Однако в последние годы значительно вырос объем предложения в дорогих новостройках за пределами Центрального административного округа. К концу первой половины 2016 года доля предложения в элитных жилых комплексах вне ЦАО достигла исторической отметки в 50% и даже превысила ее на половину процентного пункта. Аналитики компании «Метриум Групп» проследили, как менялось соотношение объемов предложения внутри и за пределами ЦАО за последние 2,5 года.

Всего каких-то три-четыре года назад было практически невозможно представить элитную новостройку вне ЦАО. Исключение делалось лишь для отдельных проектов в престижном Западном округе. Да и то, многие эксперты рынка отказывали этим новостройкам в праве называться элитными. И долгое время особняком стоял жилой комплекс «Город яхт» на севере Москвы: благодаря местоположению на берегу водохранилища и собственному яхт-клубу проекту удалось закрепиться в «высшей лиге», его элитный статус не подвергался сомнению.
Когда во второй половине 2013 года Корпорация «Баркли» представила элитный жилой комплекс Barkli Residence в Южном административном округе, рынок разделился на два противоборствующих лагеря. Впрочем, время расставило все на свои места. Barkli Residence уже готовится к вводу в эксплуатацию, в продаже здесь остались единичные квартиры, а на первичном рынке элитного жилья ровно половина объема предложения сегодня представлена за пределами ЦАО.
В первом полугодии 2014 года на первичном рынке элитного жилья было представлено всего 3 новостройки вне ЦАО. Это были уже упомянутые «Город яхт» и Barkli Residence, а также жилой комплекс SNEGIRI ECO. Суммарно они занимали долю в 14,4% от всего объема предложения в элитном сегменте.
Позднее к ним присоединились жилой комплекс «Долина Сетунь» (район Раменки, ЗАО), который изменил позиционирование и поднялся на класс выше, а также жилой комплекс Capital House (район Очаково-Матвеевское, ЗАО). За счет этого по итогам 2014 года доля предложения в элитном сегменте вне ЦАО достигла отметки в 25,7%.
За первые 6 месяцев 2015 года в элитном сегменте стартовали продажи еще в одном жилом комплексе в престижном районе Раменки Восточного административного округа – «Воробьев дом». Это первый элитный проект в Москве от одного из крупнейших столичных девелоперов – компании MR Group. И доля предложения за пределами административных границ центра Москвы вплотную приблизилась к трети от всего объема в элитном сегменте.
Больше всего элитных проектов за пределами ЦАО вышло на рынок во втором полугодии 2015 года – сразу три жилых комплекса: «Клубный дом на Серпуховском валу» (Даниловский район, ЮАО), клубный дом «Аристократ» (изначально продажи велись под названием «Вересаева, 11», Можайский район, ЗАО) и масштабный жилой комплекс «Суббота» почти на 400 квартир (Беговой район, САО). Как следствие, количество квартир в продаже достигло уровня в 43,2% от всего объема предложения в элитном сегменте.
Ну и наконец, по итогам первой половины 2016 года доля предложения в элитном сегменте за пределами ЦАО превысила 50%. Это произошло даже несмотря на то, что за указанный период на элитном рынке не стартовало ни одного нового проекта – объем увеличился за счет вывода дополнительного пула квартир в уже реализуемых жилых комплексах. Таким образом, всего за 2,5 года доля элитного предложения за пределами ЦАО увеличилась более чем в три раза с 14,4% до 50,5%.
Таким образом, на сегодняшний день за пределами Центрального административного округа ведутся первичные продажи в 8 элитных жилых комплексах, суммарный объем предложения в которых превышает 650 лотов.
Самые низкие цены в элитных новостройках вне ЦАО представлены в жилом комплексе «Суббота». Стоимость квадратного метра начинается от 297 тыс. рублей, а квартиры – от 13,32 млн рублей. На втором месте по уровню стартовых цен идет «Клубный дом на Серпуховском бульваре», где показатели составляют 314,5 тыс. рублей и 17,69 млн рублей соответственно. И замыкает тройку Клубный дом «Аристократ», где «квадрат» продается по цене от 327,5 тыс. рублей, а квартира – от 19,92 млн рублей.
Самый высокий уровень цен в элитных новостройках за пределами ЦАО отмечен в жилом комплексе Capital House – 1,28 млн рублей за квадратный метр и 461,41 млн рублей за квартиру.
«Расширение географии – один самых заметных на сегодняшний день трендов в элитном сегменте, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – И вызван он сразу несколькими причинами. Во-первых, это дефицит земли под застройку в ЦАО. Говорить о том, что ее нет совсем, было бы неправильно. Участков предостаточно, однако многие землевладельцы не спешат выводить на рынок новые проекты в текущей экономической ситуации. Во-вторых, среди покупателей сегодня существует запрос, если так можно выразиться, на доступное элитное жилье. Порог входа в высокобюджетном сегменте опустился до рекордно низкой отметки. И многие из тех, кто раньше планировал приобретение жилья бизнес-класса, сегодня выбирают элитные проекты. И таким покупателям не принципиально расположение жилых комплексов за пределами ЦАО, ведь они и раньше рассматривали варианты в этих же локациях, но ниже классом. Учитывая стремительные темпы увеличения доли предложения вне центра города, вероятнее всего уже совсем скоро мы станем свидетелями окончательного разделения элитного сегмента на собственно элит и премиум-класс. Причем премиум-класс по своим географическим, качественным и ценовым характеристикам будет скорее ближе к бизнесу, чем к «настоящей» элитке».

«Метриум Групп»: Столичным покупателям не хватает элитных квартир и домов

На рынке элитной недвижимости наблюдается дефицит ликвидных предложений. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум Групп», проанализировав спрос и предложение на рынках городской и загородной элитной недвижимости.

По данным компании «Метриум Групп» количество заявок на просмотр высокобюджетных квартир и загородных домов за первые пять месяцев 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выросло почти на треть. При этом реальное количество продаж не изменилось. Заключению сделок мешает разрыв между ожиданиями покупателей и реально существующим предложением.
На первичном рынке элитного жилья в настоящее время в продаже находится 1 330 квартир в 44 объектах. 59% комплексов уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, 18% — будут построены в 2016 году, а 23% до конца 2019 года.
«На первый взгляд, значительный объем предложения на первичном рынке позволяет найти объекты, соответствующие любым запросам клиентов, — говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако жить в строящихся комплексах можно будет только через 2-3 года. Для тех, кому нужно решить квартирный вопрос «здесь и сейчас», такой вариант не подходит. А в большинстве готовых комплексов все лучшие лоты по выгодным ценам были раскуплены ранее – на начальных и средних стадиях строительства. На оставшиеся ликвидные объекты в готовых ЖК застройщики ставят максимальный «ценник», и для многих клиентов стоимость этих квартир выходит далеко за рамки имеющегося бюджета».
По данным «Метриум Групп» наибольшее число запросов от клиентов на рынке элитной недвижимости поступает на трехкомнатные квартиры площадью 100-150 кв. м и стоимостью до 50 млн рублей. Такое жилье является наиболее ликвидным, и продается быстрее всего. На первичном рынке, такие предложения можно найти только в шести комплексах.
«На вторичном рынке цены на квартиры такого метража в современных элитных домах, расположенных в престижных районах, как правило, начинаются от 70 млн рублей, — отмечает Илья Менжунов. – Делать скидку в размере 20-30% владельцы качественных ликвидных объектов не готовы. Поэтому спрос обладателей бюджета в 40-50 млн рублей так и остается неудовлетворенным. Получается, что клиенты хотят купить то, чего нет».
Аналогичная ситуация складывается и на рынке элитной загородной недвижимости. По данным «Метриум Групп», основной спрос приходится на компактные объекты площадью до 350 кв.м стоимостью до 50 млн рублей, с участком в 15-20 соток и качественным ремонтом. При этом согласно запросам клиентов, «идеальный дом» должен быть расположен в современном охраняемом поселке на престижном направлении – Рублево-Успенском или Новорижском шоссе в пределах 30 км от МКАД.
«Общее количество лотов на первичном и вторичном рынках загородной недвижимости в настоящее время превышает 3000, — рассказывает Илья Менжунов. – Однако тех, которые соответствуют запросам большинства потенциальных клиентов, буквально единицы. По итогам 2015 года средняя площадь коттеджей, выставленных на продажу на первичном рынке, составляла 730 метров. Это в 2-2,5 раза больше площади дома, соответствующего сегодняшним запросам покупателей. Средняя стоимость лотов класса премиум в конце 2015 года составляла $1,8 млн, что тоже более чем в 2 раза превышает цену, которую сегодня готовы заплатить за загородный дом большинство клиентов».
Таким образом, главной причиной сложившейся ситуации является колоссальный разрыв в представлениях покупателей и продавцов о том, что такое справедливая цена. Многие потенциальные клиенты считают, что в докризисные годы цены на элитное жилье была значительно завышены. Поэтому они хотят воспользоваться моментом и купить объект, о котором с имеющимся бюджетом два-три года назад невозможно было и мечтать. Но большинство владельцев элитных квартир и домов медленно адаптируются к изменениям, происходящим на рынке. Как правило, они имеют в собственности несколько объектов дорогой недвижимости, и проблемы «где жить» для них не существует. Поэтому скорость совершения сделки для них не так важна, как возможная упущенная выгода – отрицательная разница между ценой покупки и ценой продажи в долларовом эквиваленте. В результате, на рынке представлены десятки объектов, которые выставляются годами, но так и не находят своего покупателя.
«Покупатели ждут, что из-за кризиса элитная недвижимость будет стоить в два раза дешевле, — резюмирует Илья Менжунов. – Поэтому многие начинают смотреть объекты в более высоком ценовом диапазоне, заведомо не располагая достаточным бюджетом, в надежде скинуть 40-50% от изначально заявленной цены. Так как в подавляющем большинстве случаев это не удается, они «уходят в тень», ожидая, пока стоимость жилья будет соответствовать их ожиданиям. Продавцы, в свою очередь, пока не готовы подогнать свои цены под реалии рынка, и занимают «оборонительную позицию». Поэтому по мере «вымывания» с рынка наиболее ликвидных объектов, покупателям станет все сложнее находить варианты с оптимальным соотношением цены и качества».

«Метриум Групп»: Рынок новостроек элитного класса Москвы в 1 квартале

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек элитного класса Москвы. Предложение незначительно сократилось — на 1%. Стоимость квадратного метра в рублевом выражении выросла на 14,3%, в долларовом эквиваленте на 11%.

Начало 2015 года на рынке элитных новостроек Москвы было ознаменовано невысокой активностью его участников. За три месяца продажи стартовали только в одном комплексе – ЖК «Рахманинов», расположенном в Пресненском районе ЦАО. Проект предусматривает реконструкцию здания постройки начала ХХ века, минимальный бюджет покупки – 30,5 млн руб. за 48,44 кв. м на нижнем этаже. Также в первом квартале возобновились продажи в Palazzo «Остоженка, 12», однако фиксированные цены на квартиры в комплексе не озвучиваются, продавцы готовы рассматривать любые разумные предложения от потенциальных покупателей.
Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке дорогостоящего жилья по итогам первых трех месяцев 2015 года экспонировалось 46 проектов с совокупным объемом предложения порядка 970 квартир. По сравнению с концом прошлого года число продаваемых лотов сократилось на 1%. Такое незначительное снижение объема предложения в сегменте вызвано сравнительно невысоким уровнем спроса, появлением новых проектов, а также тем, что некоторые продавцы выставили дополнительный объем квартир, чтобы максимально расширить выбор для покупателей.
Все так же самым застраиваемым в сегменте остается район Хамовники, на который приходится почти треть проектов. Широкий выбор элитных комплексов представлен в Тверском и Таганском районах (13% и 11% соответственно). Изменения в структуре спроса в первом квартале были незначительны и произошли за счет появления двух вышеописанных проектов. На 2 п.п. возросла доля проектов в Пресненском районе и на 1 п.п – в Хамовниках.
По стадии строительства картина следующая: 42% корпусов уже введены в эксплуатацию, 26% находятся на этапе проведения работ по внутренней отделке и благоустройству. В 23% элитных новостроек ведется активное строительство или реконструкция и только 9% находятся на начальной стадии возведения.
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», по итогам первого квартала 2015 года цена квадратного метра первичной элитной недвижимости в рублевом выражении выросла на 14,3% и составила 771 300 руб. В долларовом эквиваленте был зафиксирован рост на 11% – до $12 715.
В большинстве районов цены за прошедшие три месяца также выросли. Наибольшее повышение отмечено в Басманном районе (+51%), где значительно снизился объем предложения в единственном сравнительно недорогом комплексе. В остальных районах рост был связан с решением поднять цены в проектах, номинируемых в национальной валюте, и колебанием курса доллара в остальных. Наибольший спад цен зафиксирован в Пресненском районе (-33%), в котором стартовали продажи в сравнительно недорогом ЖК «Рахманинов». В Тверском и Мещанском районах цены снизились из-за перехода продавцов на рубли или прямого уменьшения ценового уровня.

Самые бюджетные предложения на первичном рынке элитных новостроек:
• Royal House on Yauza (25,31 млн руб. за 73,04 кв. м);
• «Садовые кварталы», 2 оч. (27,87 млн руб. за 57,39 кв. м);
• «Долина Сетунь» (30,24 млн руб. за 59,2 кв. м);
• Barkli Residence (30,44 млн руб. за 43,74 кв.м);
• «Рахманинов» (30,47 млн руб. за 48,44 кв. м).

Самые дорогие квартиры на первичном элитном рынке:
• «Пречистенка, 13» ($45 млн за пентхаус 1 000 кв. м);
• «Остоженка, 11» ($21,74 млн за пентхаус 621 кв. м);
• Knightsbridge Private park ($17,6 млн за таунхаус 678 кв. м);
• Клубная резиденция «Чистые пруды» ($15,25 млн за пентхаус за 743,5 кв. м);
• «Большой Афанасьевский» ($14 млн за пентхаус 492,6 кв. м);

Основные тенденции
«В первом квартале 2015 года на рынке элитных новостроек наблюдалось затишье, — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Предложение пополнилось всего одним проектом, а спрос испытал спад после подъема в конце 2014 года. Реальные сделки заключались только в некоторых проектах, с продуманной концепцией, широким выбором квартир и сравнительно демократичными рублевыми ценами. В результате объем предложения практически не изменился по сравнению с декабрем.
В начале года практически все продавцы в проектах, номинированных в рублях, поднимали цены на 3-5%. Долларовые цены по большей части оставались неизменны, на повышение решились только девелоперы единичных успешных объектов, изначально имевших потенциал для роста. В нескольких проектах было отмечено снижение долларовых цен. В результате средний ценовой уровень в рублях поднялся на 14,3%, а в долларах – на 11%. При этом практически все продавцы готовы идти на уступки, индивидуально фиксировать курс доллара и предоставлять подходящие для конкретного покупателя условия оплаты.
Стремительное повышение курса доллара по отношению к рублю побудило еще в прошлом году некоторых девелоперов перейти на расчеты в национальной валюте, в 1 квартале эта тенденция продолжилась. Однако большая часть (порядка 55%) объектов по-прежнему номинируется в долларах США, в том числе и самые дорогие и престижные комплексы».

Отзывы о ЖК «St. Nickolas»

Отзывы о ЖК «St. Nickolas»В самом сердце столицы находится обновленный жилой комплекс «St. Nickolas». Он представляет собой реконструированное старинное здание в Тверском районе Москвы, точный адрес дома – Никольская улица, д. 10/2, строение 2б. Фасад комплекса обновлен, усовершенствованы системы коммуникаций, проведены меры по проведению современных коммуникаций.

Это пятиэтажное здание было построено по заказу графа Шереметьева в 1900 года. проектировал его архитектор Мейснер. Фасад богат декоративными элементами, которые восстанавливаются и совершенствуются. В реконструированном комплексе разместятся элитные апартаменты (41 шт). Площадь их составит от 70 до 290 квадратных метров. На первом этаже разместятся торговые заведения.

( Читать дальше )

Отзывы о ЖК «Груббер Тауэр»

Отзывы о ЖК «Груббер Тауэр»В самом центре Москвы на Новом Арбате находится жилой комплекс «Груббер Тауэр». Это элитный жилой комплекс на 93 квартиры, площадь которых варьируется от 100 до 400 «квадратов». Дом построен по монолитно-кирпичной технологии, высота его составляет 17 этажей. Адрес комплекса «Груббер Тауэр» — ул. Новый Арбат, 29.

Придомовая территория огорожена, работает контрольно-пропускная система. Здесь оборудованы зоны для отдыха, прогулок, установлена детская площадка. Из окон комплекс открываются панорамные виды на Смоленскую набережную и Белый дом. «Дом, безусловно, остается одним из лучших. В свое время он стал первым жилым комплексом класса de luxe на Новом Арбате, задав уровень своим последователям».

«Груббер Тауэр» обладает хорошей транспортной доступностью. Есть доступ к основным транспортным магистралям район: Новому Арбату, Садовому кольцу, Большой Никитской улице, Тверской и прочим. ближайшая станция метро – Смоленская, дойти до неё можно пешком за 10 минут. «Естественно, жители Груббер Тауэр не испытывают затруднений с транспортной доступностью, да и вообще ни с чем затруднений у них нет, я думаю».

( Читать дальше )

Отзывы о ЖК «Сенатор Клуб»

Отзывы о ЖК «Сенатор Клуб»В 12 км от МКАД расположился новый элитный коттеджный поселок «Сенатор Клуб». Это по истине жилье класса «Премиум». В основу архитектурной концепции лег английский стиль. Территория «Сенатор Клуба» разделена на три секции: «Беркшир», «Уэльс» и «Кент». В данном комплексе представлены коттеджи и таунхаусы площадью от 220 до 470 квадратных метров. Общее количество жилых объектов – 52. Цена покупки составляет порядка $ 1 058 020.

Что и говорить, «Сенатор Клуб» разместился в очень красивом месте – в охраняемой зоне санаторно-курортного комплекса «Десна» УДП РФ, аккурат между реками Сосенка и Десна. Соседи у «Сенатор Клуба» не менее именитые – элитные коттеджные поселки и резиденции крупных бизнес-персон.

( Читать дальше )

Отзывы о ЖК «Диамант»

Отзывы о ЖК «Диамант»В центре Москвы построен новый жилой комплекс элитного класса «Диамант». Находится он между Сущевским Валом и Садовым кольцом (Марьина Роща, ЦАО). Он представляет собой 20-этажное монолитно-кирпичное жилое строение. В доме предлагаются 1,2,3,4-комнатные квартиры и пентхаусы. Площадь жилья составляет 44-157 квадратных метров. Точный адрес новостройки – Октябрьский переулок, 5.

Стоит ли говорить, что в этом районе находится скопление крупных архитектурных и исторических памятников? Неподалеку находится Екатерининский парк, Театр Российской армии, спорткомплекс «Олимпийский». В общем, окружение у «Диаманта» можно назвать аристократическим. Тем не менее, в районе хватает коммерческой и социальной инфраструктуры. Правда, большая часть этих заведений оказывают услуги на платной основе.

( Читать дальше )

Отзывы о ЖК «Крылатские холмы»

Отзывы о ЖК «Крылатские холмы»Жилой комплекс «Крылатские холмы» — это один из первых образцов клубного жилого строительства не только в Москве, но и во всей России. Построен и сдан он в 2003 году. Точный адрес комплекса – ул. Крылатские холмы, 47. Комплекс преджставляет собой 11-этажное жилое строение на 80 квартир.

Как было сказано выше, «Крылатские холмы» — это элитный клубный жилой комплекс. Уже 10 лет здесь живут люди, за все это время не происходило каких-либо крупных эксцессов с участием дома. Значит, можно сделать вывод, что жители довольны своей покупкой.

( Читать дальше )

Экскурсия по элитным районам Москвы: истории от практиков

10 июня состоялась пресс-экскурсия по элитным районам Москвы с участием экспертов компаний «БЕСТ-Новострой», «Баркли» и Altimus Development. Маршрут включал осмотр объектов как в давно сложившихся престижных районах столицы, так и относительно новые площадки с целью продемонстрировать эволюцию рынка элитной недвижимости Москвы.

В проведении экскурсии принимали участие:

Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой».

Татьяна Шарова, руководитель департамента стратегического консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

( Читать дальше )

Что ждет рынок жилья премиум-класса?

Инвестиции в элитное жилье могут быть рискованными. В настоящее время наблюдается сокращение предложение не только из-за сложной политической и экономической ситуации, но и по причине острой нехватки вакантных земель.

Так, в 2012 году на рынок было выведено три новых элитных коттеджных поселка, а в 2013 году — всего один. Для сравнения — в 2011 году их было 16. По данным Knight Frank, в первом квартале 2014 года на рынок загородной недвижимости Московского региона не вышло ни одного поселка в элитном сегменте
Для элитного жилья необходимы территории на расстоянии не более 20-30 км от МКАД. Вот только почти все они плотно застроены. Инвесторы, готовые вложить полмиллиона долларов в проект, просто не могут найти место для его строительства.
Что ждет рынок жилья премиум-класса?

Сейчас на рынке сейчас есть серьезные проблемы с качественными объектами, так как большинство проектов элитного сегмента на Рублевском шоссе строились в начале 2000-х годов и морально устарели. За счет отсутствия нового предложения, по мнению экпертов, в первом квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году продажи на рынке новых элитных коттеджей в среднем упали почти на 50%.

( Читать дальше )
Разделы, элитное жилье