«Метриум Групп»: Итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 3,8%. Средний ценовой уровень вырос на 1,3%.

По данным «Метриум Групп», по итогам 3 квартала 2017 года на первичном рынке жилья массового сегмента продажи велись в 68 комплексах, в которых экспонировалось порядка 20 740 квартир (площадью 1,184 млн кв. м). В летние месяцы на рынок вышло по одному новому проекту: ЖК «Фестиваль парк» (июль) и «Академика Павлова» (август). В сентябре ГК «ПИК» начала продажи квартир сразу в двух комплексах: «Полярная 25» и «Ясеневая 14».
В третьем квартале девелоперы вывели на рынок новые очереди и корпуса в уже реализуемых комплексах:
«Город на реке Тушино — 2018» – квартал 2;
«Домашний» – II очередь;
«Летний сад» – (II очередь, кв. 3) корп. 3АБВ;
SREDA – корп. Б3;
«Кварталы 21/19» – 3-я оч. корп. 11, 12, 13, 14;
«Римского-Корсакова 11» – корп. 3 и корп. 4;
«Столичные поляны» – корп. 1;
«Некрасовка» – кв. 11, корп. 12 — 15, 19.

Несмотря на значительное пополнение рынка массового сегмента новыми проектами и корпусами, объем предложения за квартал снизился на 3,8%, отмечают аналитики «Метриум Групп». Основное сокращение произошло в июле, преимущественно, за счет снижения объема экспозиции в нескольких проектах. В сентябре количество реализуемых квартир сохранилось на уровне предыдущего месяца (-0,1%).
Структура предложения по административным округам не претерпела серьёзных изменений. Тройка лидеров осталась прежней. Более четверти квартир продавалась в ЮВАО (28,4%). Выход новых корпусов в ЖК «Кварталы 21/19», SREDA и «Некрасовка» способствовал росту доли предложения в локации (+3,4 п.п. к июню). Значительно меньший объем лотов реализовывался в ЮАО (16,0%) и ЗАО (12,2%). За три месяца выборка в округах сократилась на 1,1 п.п. и 1,2 п.п. соответственно. За счет выхода в продажу ЖК «Фестиваль парк» и второй очереди в ЖК «Летний сад» отмечен заметный прирост предложения в САО (до 11,6%, +2,1 п.п.). В крупном проекте в СВАО существенно снизился объем реализуемых квартир, что скорректировало долю округа на 2,3 п.п. (до 11,0%).
В распределении квартир в новостройках по стадии строительной готовности сохранилось лидерство за объектами на этапе монтажа этажей 40,3% предложения (-0,6 п.п.). Треть рынка находится в домах на стадии отделочных работ 33,0% (+6,8 п.п.). Оставшаяся часть практически в равных долях распределена между лотами в уже введенных в эксплуатацию корпусах (14,3%, +3,3 п.п.) и объектах, находящихся на начальном этапе строительства (12,4%, -9,5 п.п.). Существенное снижение доли предложения в новостройках на начальной стадии строительной готовности обусловлены структурными изменениями.
Структура предложения квартир по типологии не претерпела существенных изменений. Одно- и двухкомнатные лоты занимают превалирующий объем рынка: 34,8% и 39,2% соответственно. За отчетный период их доли сократились на 1,9 п.п. и 1,4 п.п. На трехкомнатные квартиры пришлось 16,8% (+0,5 п.п.). В продаже находилось значительно меньшее число студий (4,9%) и многокомнатных лотов (4,3%).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена предложения по итогам 3 квартала 2017 года на рынке новостроек массового сегмента составила 150 280 руб. за кв. м. В летние месяцы показатель увеличивался в среднем на 1,1%, за сентябрь – снизился на 0,8%. В итоге за квартал средний ценовой уровень вырос на 1,3%.
В разрезе округов самый заметный рост средней цены отмечен в ВАО (+14,4%) и СВАО (+7,6%), к чему привело существенное сокращение предложения в проектах с наименьшим уровнем цен. Снижение среднего ценового показателя произошло только в двух округах – ЮЗАО (-2,2%) и ЮАО (-1,1%), главным образом за счет структурных изменений.
По итогам сентября 2017 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 8,6 млн руб. (-1,2%). Средний бюджет студий увеличился заметнее всего – до 4,9 (+2,6%). Средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир снизилась до 6,3 млн руб. (-0,8%) и 9,1 млн руб. (-1,4%). Трехкомнатные лоты в среднем стоили 12,5 млн руб. (+0,5%), многокомнатные –21,1 млн руб. (-0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2017 года:
– ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,1 кв. м за 2,74 млн руб.
– ЖК «Полярная 25» (СВАО / р-н Южное Медведково): студия площадью 18,9 кв. м за 2,9 млн руб.
– мкрн «Северный» (СВАО / р-н Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 3,01 млн руб.

Основные тенденции
«В третьем квартале основным событием, повлиявшим на рынок новостроек массового сегмента, стало снижение ипотечных ставок ведущими банками, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – С августа в Сбербанке можно приобрести кредит под 7,4-10%, в ВТБ24 – под 6,5-10%. Минимальные ставки предлагаются в ограниченном перечне новостроек в рамках программы субсидирования ипотеки застройщиками.
Новые условия в очередной раз подстегнули спрос на рынке. Даже в период традиционного летнего затишья покупательская активность оставалась на высоком уровне. В частности, август по количеству зарегистрированных ДДУ занял в этом году третье место после «взрывных» марта и апреля.
Однако, несмотря на возросший интерес покупателей к новостройкам, в условиях высокой конкуренции девелоперы продолжают предлагать относительно большой дисконт. Причем, скидки, достигающие 10-20%, не снизились и с началом делового сезона в сентябре. Наибольший дисконт, как правило предлагается застройщиками не на весь объем, а на пул лотов,
Более доступная ипотека в совокупности с сезонным фактором вероятно приведут к высоким показателям спроса в четвертом квартале. Как следствие, можно ожидать увеличения цен в пользующихся популярностью у покупателей комплексах. Рост стоимости квартир частично будет нивелироваться скидками, которые в преддверии новогодних праздников могут стать еще щедрее».

«Метриум Групп»: Где купить квартиру в бюджете до 4 млн рублей в пределах МКАД

Количество проектов с минимальным порогом входа на столичном первичном рынке продолжает увеличиваться. И если до недавнего времени новые жилые комплексы с недорогим «входным билетом» в основном выходили в районах «старой» Москвы, но за МКАД, то сегодня низкие цены на новостройки можно найти и в пределах Московской кольцевой автодороги. Аналитики «Метриум Групп» подготовили обзор жилых комплексов внутри МКАД, в которых можно приобрести квартиру в бюджете до 4 млн рублей включительно.
На сегодняшний день в «старой» Москве квартиры стоимостью до 4 млн рублей включительно предлагаются в 14 новостройках. Девять из них расположены внутри МКАД. При этом в продаже представлено около 400 квартир в данной ценовой категории, только 37% из них находятся в пределах кольцевой автодороги.
В категории до 3 млн рублей внутри МКАД сегодня предлагаются квартиры только в двух столичных новостройках – «Level Амурская» и «Полярная 25». Оба проекта запланированы к сдаче в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года, в обоих в минимальном бюджете представлены компактные студии с отделкой примерно одного размера. И в обоих цены на квартиры начинаются от 2,9 млн рублей. При этом «Level Амурская» выигрывает по местоположению: несмотря на низкий порог входа, жилой комплекс находится в шаговом доступе от метро.
В диапазоне от 3 млн до 3,5 млн рублей находятся стартовые цены в трех новостройках внутри МКАД. Это жилые комплексы «ВЛюблино», «Римского-Корсакова 11» и «Дом на Профсоюзной 69». Стартовые цены в этих проектах установлены на уровнях 3,25 млн, 3,39 млн и 3,5 млн рублей соответственно.
Еще в четырех новостройках внутри МКАД цены стартуют в интервале от 3,5 млн до 4 млн рублей. Так, в ЖК «Селигер Сити» начальный ценник на квартиры составляет 3,83 млн рублей. В ЖК «Аннино Парк» и «Академика Павлова» минимальная стоимость жилья установлена на одном уровне – 3,85 млн рублей. Но в первом случае покупателю достанется студия площадью 24,4 кв. м, во втором – 19,6 «квадратов». Четвертый проект в данной ценовой категории – это микрорайон «Домашний», где квартиры можно приобрести по цене от 3,86 млн рублей.
«Жилой комплекс «Level Амурская» – это новый уровень комфорта по беспрецедентно низкой цене, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Мы пригласили именитых архитекторов и дизайнеров – бюро SPEECH и Arteza, выбрали площадку в пешей доступности от метро, разработали максимально функциональные планировки с панорамными окнами и несколькими вариантами отделки, продумали до мелочей инфраструктурную составляющую и концепцию общественных пространств. С таким набором характеристик это мог бы быть жилой комплекс бизнес-класса. Но мы ориентируемся на самый широкий круг покупателей и держим цены на соответствующем уровне».
«Объем предложения в массовом сегменте с начала 2017 года вырос на 18,2%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». –Увеличение объема предложения неизбежно влечет за собой рост конкуренции между застройщиками. И девелоперы вынуждены использовать все доступные методы борьбы – повышение качественного уровня проектов и снижение порога входа».

«Метриум Групп»: Март оказался самым противоречивым месяцем I полугодия

По итогам I полугодия 2017 года март продемонстрировал самые противоречивые для столичного рынка жилья результаты. По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», данный месяц стал максимально продуктивным для новостроек и совсем неудачным для вторичного рынка квартир.

В марте Росреестр по Москве зарегистрировал 5 418 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) – самый высокий показатель за все I полугодие. Чуть меньше сделок было зафиксировано в апреле (5 147) и мае (4 159). Количество ДДУ, заключенных в марте, оказалось максимальным не только в разрезе полугодия, но и всего прошедшего пятилетия, подчеркивают эксперты «Метриум Групп». Даже в самые результативные месяцы кризисной и докризисной поры первичный рынок не испытывал такого наплыва покупателей. Последний рекорд был зафиксирован в декабре 2016 года, когда Росреестр зарегистрировал 4 859 ДДУ в Москве.
Мартовская активность клиентов нашла отражение и в показателях работы «Метриум Групп». Число сделок с первичной недвижимостью в марте превысило на 40% результаты марта 2016 года – лучшая динамика за полугодие. Большое число приобретений жилья наблюдалось и в мае, который оказался продуктивней аналогичного месяца прошлого года на 27%.
Между тем на вторичном рынке наблюдалась противоположная динамика. В марте было зарегистрировано 10 213 сделок купли-продажи, что на 24% меньше, чем в тот же месяц 2016 года. Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что провал по числу операций со «вторичкой» в марте оказался даже хуже, чем в январе, когда спрос традиционно находится на самом низком уровне в течение года. В первый месяц 2017 года было заключено меньше сделок (4 812), но в годовом выражении падение спроса оказалось менее значительным, чем в марте (20%).
«Новостройки активно теснят «вторичку», которая продолжает доминировать в качестве объекта приобретения в структуре спроса на жилье, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Тем не менее, разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает. Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Полагаю, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на «вторичке».
По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в первом полугодии 2017 года на первичном рынке жилья в среднем каждый месяц заключалось порядка 4 000 сделок, тогда как на вторичном рынке – 9 100, то есть в 2,3 раза больше. Между тем в 2013 году, на «первичке» каждый месяц проходило в среднем 1 770 сделок, а на «вторичке» – 13 000, то есть имел место семикратный разрыв. Таким образом, за последние пять лет он сократился в три раза.

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как распорядиться придомовой территорией многоквартирного дома?

Неосведомленность жителей многоквартирных домов о том, как разумно и цивилизованно распорядиться придомовой территорией, часто приводит к конфликтам с соседями и «чужаками», облюбовавшими ваш двор для своей парковки. Эксперты «Метриум Групп» проанализировали, какими правами на участок вокруг своей многоэтажки обладают собственники квартир.

Кто имеет право собственности на территорию вокруг многоэтажки?
При покупке квартиры в новостройке собственник недвижимости в большинстве случаев автоматически становится и совладельцем придомовой территории, следовательно, этот вопрос актуален больше для жителей старого жилого фонда. Согласно Жилищному Кодексу РФ, участок земли, на котором располагается дом, является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоэтажке (как жилых, так и нежилых). Придомовой земельный участок переходит во владение обладателей квартир и помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. После того, как эти необходимые процедуры исполнены, собственники помещений в доме вправе полновластно распоряжаться прилегающей территорией, в том числе ограничить доступ на него, установив шлагбаумы и забор.

Как оформить право собственности на придомовую территорию?
Если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, при этом жильцы хотят его приватизировать, то им следует действовать следующим образом.

Шаг 1. Провести общее собрание собственников.
Выступить с инициативой проведения собрания имеет право любой владелец помещения в доме, либо группа собственников, либо управляющая организация. Для того, чтобы решение собрания имело юридическую силу, необходимо участие в нем собственников более чем половины площадей дома. Чтобы собрать жильцов на собрание, необходимо уведомить их о его проведении не позднее чем за десять дней до этого события. С этой целью каждому владельцу квартиры нужно направить приглашение заказным письмом, либо вручить сообщение о проведении собрания каждому жильцу лично под подпись или же оставить объявление в подъезде. Если провести собрание намерена группа собственников, которые являются владельцами более чем 10% площадей дома, то они вправе обратиться в управляющую организацию или орган самоуправления дома для организации общего собрания. Путем голосования большинством собственников должно быть принято решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет. Также жильцы должны выбрать уполномоченное лицо, которое займется оформлением всех необходимых документов.

Шаг 2. Подать документы в Департамент городского имущества г. Москвы.
Выбранный на собрании представитель жильцов обращается с заявлением о формировании участка в Департамент городского имущества г. Москвы. Департамент на основании заявления выпускает постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории с целью дальнейшей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Шаг 3. Обратиться с заявлением к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана
Для того, чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен подготовить межевой план.

Шаг 4. Подать заявку в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности
Для кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности на придомовой земельный участок нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить следующий пакет документов:
– решение Департамента городского имущества Москвы о формировании участка и постановке его на кадастровый учет;
– квитанция об уплате гос. пошлины;
– протокол общего собрания собственников помещений дома по вопросу о формировании земельного участка;
– протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме;
– правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников на их помещения (если на дату представления документов в Росреестр записи о правах таких собственников отсутствуют).
– межевой план участка, изготовленный кадастровым инженером.
Как только все юридические формальности закончены, жильцы дома становятся полноправными собственниками придомовой территории. С этого момента они должны платить налог на землю и имеют право на установку оград и шлагбаумов. Монтаж этого оборудования нужно согласовать в районной администрации, МЧС, ГИБДД и департаменте ЖКХ. Важно отметить, что при установке ограждающего устройства жильцы должны обеспечить круглосуточный и беспрепятственный проезд на придомовую территорию пожарной техники, правоохранительных органов, скорой помощи, службам МЧС и газового хозяйства.

Имеют ли право жильцы закреплять за собой машиноместо во дворе?
Да, если придомовая территория оформлена в коллективную собственность и на общем собрании жильцов было принято решение о распределении долей между собственниками площадей дома. Однако, никакие самовольно установленные цепочки, столбики или замки без положительного голосования ¾ владельцев квартир не имеют юридической силы. Более того, вы можете воспользоваться правом обратиться в жилищно-эксплуатационное управление с личным или коллективным заявлением, и коммунальщики будут обязаны снести незаконные барьеры. Также можно пригласить участкового, который должен зафиксировать факт самоуправства, сфотографировать незаконно огороженные стоянки и номера машин, припаркованных на них. Далее участковый направит документы для разбирательства в отделение полиции.

Как решаются спорные ситуации, если на одну территорию претендуют несколько домов?
Размеры и границы придомовых территорий определяются градостроительными нормами и земельным законодательством. Если собственники дома, огородив свой двор, нарушают право других граждан на свободный проход к своему жилью, препятствуют прокладке инженерных коммуникаций и линий электропередач, то потерпевшие имеют право обратиться в суд. По решению этого органа власти на отгороженные территории может быть наложен сервитут, то есть суд обяжет собственников огороженного участка предоставить соседям возможность свободно пользоваться этой землей.

«Заметно сильнее «квартирного вопроса» на москвичей повлияли только проблемы с придомовой территорией, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Острее всего это ощущается в районах, застроенных в советское время или еще ранее, потому что площади вокруг новостроек обычно уже оформлены в общую собственность жильцов, предусматривают больше парковочных мест и оборудованные детские площадки. Поэтому старые московские дворы часто становятся ареной для настоящих битв за каждый клочок земли. Если население столицы будет лучше знакомо со своими правами, это поможет избежать многих конфликтов».

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как выбрать загородный дом в Подмосковье

За окном весна, и как бы мы ни привыкали к безумному ритму города, время от времени каждый из нас мечтает о тихом убежище в идиллическом предместье среди полей, деревьев и жужжащей мошкары. Но при этом все-таки хочется жить в таком месте, откуда можно без проблем добраться в самое сердце гигантского механизма под названием Москва. Эксперты «Метриум Групп» составили подробную инструкцию, как сделать правильный выбор при покупке загородного дома в Подмосковье.

ШАГ 1. Выбираем земельный участок правильной категории.
Вы решили купить основное жилье (не дачу) за городом. Как только покупатель начнет разбираться, какие существуют предложения на этом рынке, на него хлынут объявления о продаже домов или земельных участков с разным юридическим статусом. От этого в свою очередь зависит и цена. Для постоянного проживания наиболее подходящими являются земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые расположены в населенных пунктах. Кроме этого, покупателям могут предлагать недвижимость в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) или дачных некоммерческих товариществах (ДНТ). По сути, это формы собственности, которые достались нам в наследство от советского прошлого. С определенными оговорками на участках СНТ и ДНТ можно вести строительство и получить прописку, но проблем с этим будет больше, чем выгоды от их покупки. Земля в дачных товариществах предназначена в первую очередь для сельского хозяйства, поэтому строительство слишком масштабного сооружения может вызвать вопросы у властей. А садовые товарищества очень сложно и дорого подключать к инженерным коммуникациям. Единственное преимущество участков СНТ и ДНТ заключается в их меньшей стоимости по сравнению с ИЖС.

ШАГ 2. Выбираем между деревней и коттеджным поселком.
Земли категории ИЖС можно купить либо в привычном населенном пункте (обычно это деревня), либо в централизованном коттеджном поселке. В качестве преимущества деревни можно назвать уже имеющиеся и находящиеся в рабочем состоянии инженерные коммуникации, дороги и другую инфраструктуру. Напротив, в строящемся коттеджном поселки к моменту покупки все это существует чаще всего только на бумаге. Однако, в созданном по проекту девелопера централизованном населенном пункте обычно организуется управляющая компания, которая отвечает за коммунальные услуги, эксплуатацию инфраструктуры и безопасность. Это очень удобно, но ежемесячные взносы за работу УК часто значительно выше, чем плата за коммунальное хозяйство в обычной деревне.
ШАГ 3. Выбираем место, куда удобно добираться.
Не будьте снобами
Особенность рынка подмосковной элитной загородной недвижимости в том, что качественные предложения можно найти не только на привычных исторически сложившихся направлениях, которые расположены к западу от столицы. Если вы заинтересованы в покупке хорошего дома бизнес- или элитного-класса на выгодных условиях, не стоит зацикливаться исключительно на предложениях вблизи Рублево-Успенского или Новорижского шоссе. Сейчас девелоперы активно строят высококлассные поселки и в тех районах Московской области, которые раньше не считались престижными, например на Ярославском или Каширском шоссе.

Пробки ближе к МКАД
Определяющим фактором для тех, кто решил поселиться в области, а работать в мегаполисе, становится транспортная доступность того населенного пункта, где будет находиться ваш будущий дом. Удаленность от Москвы – не самое главное в этом вопросе. За последний десяток лет мы все так привыкли к пробкам, что воспринимаем их уже как должное. Чаще всего они возникают на ближних подступах к МКАД, а участки дорог, расположенные глубже в области, менее загружены. Поэтому при выборе места жительства в Подмосковье не стоит ограничиваться тридцатикилометровым поясом вокруг столицы, который остается самым востребованным районом области среди покупателей загородной недвижимости. На практике время в пути для более удаленных городов и поселков может совсем незначительно превышать время на путешествие до прилегающих к Кольцевой автодороге территорий.

ЦКАД вам в помощь
Дорожная обстановка в Московской области может принципиально измениться в течение ближайших трех-пяти лет. В настоящее время реализуется амбициозный проект Центральной Кольцевой Автодороги длиной 525 километров, которая должна будет перенаправить транзитные потоки автомобилей дальше от Москвы. Но кроме этого она позволит жителям отдаленного Подмосковья свободно перемещаться между вылетными магистралями. Это означает, что у них существенно возрастет возможность выбора маршрутов в Москву и обратно, что в конечном счете может сократить время в пути. Поэтому рекомендуем присмотреться к недвижимости в пятидесятикилометровом «поясе» от МКАД, где и должна пройти новая дорога. В ближайшей перспективе стоимость коттеджей в этих районах может значительно вырасти.

Метро идет в область и становится «легким»
Другой инфраструктурный проект, который принципиально изменит состояние транспортной системы Подмосковья, это легкое метро. На северо-востоке и юго-востоке области линии метро будут проложены на расстояние до 15 километров от МКАД. Поэтому восточные районы, считающиеся не самыми престижными, в скором будущем могут получить серьезные преимущества в глазах тех покупателей, которые хотят совместить спокойную жизнь в Подмосковье с работой в городе.

ШАГ 4. Осматриваем коттеджный поселок.
Электричество
У тех, кто остановил свой выбор на привычной подмосковной деревне, есть преимущество – вся инфраструктура населенного пункта у покупателя перед глазами еще до момента сделки. Если же вы решили приобрести дом в коттеджном поселке на стадии строительства, важно найти компетентного застройщика, который все сделает по правилам, чтобы клиент в итоге не получил «кота в мешке».
Начнем с того, что электрическая мощность не должна быть ниже 7 кВт на участок. Внимательно разберитесь, как и где подключена внешняя линия электропередач, действуют ли учетно-распределительные щиты и трансформаторная подстанция. Верный признак находящейся в рабочем состоянии электросистемы – гудящий трансформатор. Попросите включить свет во всех помещениях, которые вы осматриваете. Проверяйте, работают ли уличные фонари.
Обычно затраты на подключение к коммуникациям уже включены в стоимость покупки участка в коттеджном поселке. Если на месте вашего будущего дома пока еще только чистое поле, то стоит внимательно отнестись к тому, сможет ли девелопер сдержать свое обещание и вовремя провести электричество. Это, в принципе, несложная и недорогая операция в том случае, если имеющихся мощностей хватает для обеспечения энергией всех желающих. Но если сети перегружены, процесс подключения может затянуться надолго, пока не будет установлено все необходимое оборудование. Поэтому лучше заранее узнать, в каком состоянии находится энергетическая инфраструктура в вашем районе. Это можно сделать у поставщика электричества.

Водопровод
Современные технологии позволяют пробурить индивидуальную питьевую скважину на любом участке. Но из-за сложной экологической ситуации в Подмосковье ее использование небезопасно, поэтому выбирайте поселок с централизованным водоснабжением из общей артезианской скважины. Причем на случай поломки основной, должна существовать запасная. Лучше, если отчистка воды проводится централизованно, а не отдельно для каждого дома. Включайте воду во всех кранах и санузлах, которые вы осматриваете.

Газоснабжение
Обычно коттеджные поселки подключают к газовой системе на поздних этапах строительства. Если строящийся поселок еще не газифицирован, потенциальному покупателю нужно изучить документы, в которых должны быть описаны технические условия для присоединения к газопроводу. В бумагах обязательно указывается в качестве «субъекта» собственник поселка, в графе «объект» – само проектируемое поселение с количеством домов, в качестве источника газоснабжения – место подключения к газопроводу. Технические условия остаются в силе в течение двух лет, поэтому просроченный документ не действителен.

Дороги
Ширина дорог в коттеджном поселке должна быть достаточной, чтобы на ней могли разъехаться два встречных автомобиля. Основная дорога поселка уже 5-6 метров будет создавать много проблем для жителей. Кроме того, лучше, если повороты рассчитаны на проезд грузовых машин. Также очень важны материалы, из которых сделана дорога. Неправильно уложенный щебень или асфальт могут не пережить нескольких месяцев дождей, поэтому выбирайте поселки с дорогами, построенными с соблюдением всех технологических требований.

Инфраструктура
Набережные и пристани, парки, аллеи и площади с лавочками могут выгодно отличать один коттеджный поселок от другого. Это особенно заметно на примере более дорогостоящих проектов в бизнес- и элитного-классов загородной недвижимости. Однако, недобросовестные девелоперы могут попытаться сэкономить на строительстве этих дополнительных объектов, без которых вроде бы можно обойтись. Проверяйте, насколько обещания в рекламных буклетах соответствуют действительности: спрашивайте менеджеров по продажам как идет строительство мест общего пользования, и когда планируется их сдача.

Безопасность
Для надежной охраны поселка требуется несколько человек, поэтому, если вся служба безопасности представлена одним сторожем, эта проблема решена в поселке формально. Практика показывает, что для жителей надежнее, когда за безопасность населенного пункта отвечает частное охранное предприятие. Территория должна быть оборудована камерами видеонаблюдения, сигнал с которых выводится на пульт охраны.

Участки без подряда
Сейчас в подмосковных коттеджных поселках покупателям предлагается множество участков, которые продаются без подряда на строительство. Это означает, что собственник земельного надела имеет право строить на нем все, что захочет. Кроме риска того, что ваш будущий сосед начисто лишен вкуса, и вам придется всю жизнь созерцать откровенно неприятное строение, для вас это чревато и другими проблемами. Дома вокруг вашего участка могут быть сооружены с нарушением правил и норм, что часто приводит к повышенной пожароопасности или неприятным теням, которые будут падать на вашу территорию. Кроме того, с нарушением норм может быть построен и забор соседа, который разделяет ваши участки, что тоже доставит вам неприятности. По этим причинам мы рекомендуем выбирать поселок с единой архитектурной концепцией.

«Во многих странах мира, как, например, в США, жить на природе, а работать в центре города, самое обычное дело, – резюмирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Однако в Московской области чаще встречаются дачи, в которых хозяева живут только на выходных или проводят там отпуск. Это связано, прежде всего, со сложной транспортной ситуацией во всей столичной агломерации. Тратить три-четыре часа на дорогу из поселка и обратно – непозволительная роскошь. Однако системный подход правительства региона к этой проблеме и крупные инвестиции (только на ЦКАД потратят 300 млрд рублей) оставляют надежду, что к средине следующего десятилетия москвичам и жителям области станет доступен такой по сути выигрышный образ жизни».

«Метриум Групп»: 60% новостроек массового сегмента «старой» Москвы предлагают «нулевую ипотеку»

Более чем в половине проектов массового сегмента в старых границах столицы сегодня можно приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум Групп», проанализировав предложение на первичном рынке «старой» Москвы.

В категории ипотеки без первоначального взноса на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы сегодня работают 6 банков. Причем только три из них являются системными игроками, которые широко предлагают свой продукт. Это банк «Возрождение», «СМП Банк» и «Металлинвестбанк». А такие кредитные организации, как «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк» и «Открытие», работают с единичными проектами и, в большинстве случаев, разрабатывают программы «нулевой ипотеки» непосредственно под них, либо предлагают использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.
В общей сложности в рынке «старой» Москвы сегодня можно приобрести жилье в ипотеку без внесения собственных средств в 34 новостройках массового сегмента. Объем предложения в этих проектах составляет 14,3 тыс. лотов или 73,1% от общего количества квартир в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса в старых столичных границах.
При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что процентные ставки по ипотеке без первоначального взноса заведомо выше, чем при внесении собственных средств при покупке квартиры в кредит. Самая низкая стоимость обслуживания «нулевой ипотеки» зафиксирована в банках «Возрождение» и «Промсвязьбанк» – от 12,95% годовых. Однако такую ставку можно получить только в ограниченном количестве проектов. В частности, «Возрождение» предлагает льготные условия в новостройках ГК ПИК, «Промсвязьбанк» – жилых комплексах Группы ПСН. Причем клиенты последней также могут обратиться в банк «Возрождение» и получить кредит под те же 12,95% годовых.
Кроме того, стоимость обслуживания кредита без первоначального взноса может оказаться еще выше. Во многих банках предусмотрено повышение базовой ставки на несколько процентных пунктов в случае отказа клиента от страхования, запрета уступки прав требования и других параметров. И, как правило, при оформлении «нулевой ипотеки» банк взымает повышенные единоразовые комиссии, которые также увеличивают размер эффективной ставки по кредиту.
Аналитики «Метриум Групп» изучили предложение в проектах массового сегмента «старой» Москвы, в которых можно оформить ипотеку без привлечения собственных средств и составили рейтинги новостроек с наиболее привлекательными условиями – самыми низкими ежемесячными платежами. Расчет был произведен исходя из срока кредитования 15 лет (средний срок по данным Банка России) по базовым ставкам банков-партнеров для наиболее доступных по цене квартир.
Как оказалось, стать собственником квартиры в «старой» Москве, при этом не вкладывая собственных средств, можно всего за 37,5 тыс. рублей в месяц. Такая возможность предусмотрена в микрорайоне «Северный» при покупке студии площадью 27,8 кв. м за 2,97 млн рублей в ипотеку без первоначального взноса. Чуть дороже – 41,9 тыс. рублей в месяц – обойдется более скромное по габаритам жилье (23,2 кв. м), но внутри МКАД. Речь идет о жилом комплексе «ВЛюблино», где цены на квартиры начинаются от 3,25 млн рублей.
В жилом комплексе «Аннино Парк» минимальный платеж по ипотеке без первоначального взноса составит 41,9 тыс. рублей в месяц (21,1 кв. м, 3,32 млн рублей). Четвертое место занимает ЖК «Мещерский лес» с показателем 42 тыс. рублей в месяц за студию 22,6 кв. м стоимостью 3,33 млн рублей. Замыкает пятерку проект «Некрасовка», где за самую доступную по цене квартиру при покупке ее в «нулевую ипотеку» ежемесячный платеж будет 47,3 тыс. рублей. Площадь квартиры при этом составит 32,3 кв. м, а стоимость – 3,55 млн рублей.
При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что самые низкие ежемесячные платежи по ипотеке без первоначального взноса сегодня предлагаются в корпусах, строительство которых завершится как минимум через год. Однако на первичном рынке «старой» Москвы есть возможность купить квартиру без вложения собственных средств и в готовых проектах – уже получивших или находящихся в стадии оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Минимальный платеж по ипотеке без первоначального взноса за готовую квартиру составляет сегодня 51,2 тыс. рублей в месяц. Во столько обойдется покупателю студия площадью 22,8 кв. м в жилом комплексе «Варшавское шоссе 141». Ее полная стоимость – 4,06 млн рублей. На второй позиции идет проект, расположенный за МКАД – ЖК «Некрасовка», в котором при ежемесячном платеже в 54,5 тыс. рублей можно приобрести без внесения собственных средств квартиру площадью 31,9 кв. м за 4,09 млн рублей. И третье место у «Кварталов 21/19»: 73,6 тыс. рублей в месяц за лот площадью 38,5 кв. м (5,53 млн рублей).
В пятерку объектов с самыми низкими ежемесячными платежами по «нулевой ипотеке» за готовые квартиры также вошли ЖК «Ривер Парк» и «Северный». В первом случае за 78,6 тыс. рублей в месяц можно стать обладателем квартиры площадью 30,95 кв. м (5,9 млн рублей). А для второй новостройки размер ежемесячного платежа составит 87,8 тыс. рублей за «двушку» площадью 69,4 кв. м (6,96 млн рублей).
Кроме того, в проектах «старой» Москвы с «нулевой ипотекой» можно приобрести и жилье с отделкой. Этот вариант удобен тем, что покупателю не придется дополнительно вкладываться в ремонт, все затраты будут включены в ежемесячный платеж. Самый привлекательный на сегодняшний день вариант в этой категории предлагается в микрорайоне «Северный». Это студия площадью 27,03 кв. м стоимостью 3,1 млн рублей. Ежемесячный платеж за нее составит 39,1 тыс. рублей в месяц.
За 42 тыс. рублей в месяц можно приобрести недвижимость с отделкой в ЖК «Мещерский лес». Это студия площадью 22,6 кв. м за 3,33 млн рублей. И замыкает тройку жилой комплекс «Аннино Парк». В данной новостройке за 44,8 тыс. рублей в месяц предлагается студия с отделкой площадью 23,1 кв. м (3,55 млн рублей).
В топ-5 самых выгодных предложений в этом сегменте также вошли жилые комплексы «Римского-Корсакова 11» и «Варшавское шоссе 141». Обслуживание ипотеки покупателям обойдется в 48,3 тыс. и 54,6 тыс. рублей соответственно. Стоит также отметить, что девелопером всех проектов из данной пятерки выступает ГК ПИК.
«Активное возвращение ипотеки без первоначального взноса можно считать одним из признаков того, что кризис на столичном рынке недвижимости позади, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Ведь для банков «нулевая ипотека» сопряжена с более высокими рисками, поэтому она «исчезла» с первыми кризисными явлениями в российской экономике в начале 2014 года. Нельзя сказать, что кредиты без первоначального взноса являются сильно востребованными. Ведь переплаты из-за более высоких процентов довольно существенные. Особенно учитывая то, что во многих проектах сегодня можно оформить льготную ипотеку от Сбербанка по ставке от 8,4% годовых. Однако свой потребитель есть и у данного продукта. В первую очередь это те, кто приобретает свое первое жилье, имеет стабильный заработок, но при этом не готов тратить несколько лет на накопление 10-15% от стоимости квартиры. Ведь за это время столичная недвижимость может вырасти в цене, а сбережения «съест» инфляция. Учитывая эти соображения, покупатели готовы переплатить, но заключить сделку уже сегодня».

«Метриум Групп»: Рынок новостроек массового сегмента Москвы в мае

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 4,9%, средняя стоимость квадратного метра – на 0,4%.

По данным «Метриум Групп», в мае 2017 года на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента в реализации находилось 59 комплексов (20 510 квартир; 1,169 млн кв. м). По сравнению с апрелем, объём экспозиции увеличился на 4,9%. За месяц старт продаж произошел в трех проектах: «Селигер Сити», «Люблинский» и «Орехово-Борисово».
В четырех комплексах девелоперы вывели на рынок новые корпуса:
– SREDA (корп. М2);
– «Черняховского 19» (корп. 2);
– «Некрасовка» (кв-л 13, корп. 4АБ);
– «Мещерский Лес» (корп. 4.1, 4.2, 4.3, 4.4)
Кроме того, компания «ВекторСтройФинанс» анонсировала начало бронирования квартир в первой монолитной очереди ЖК «Кварталы 21/19». В одном проекте – ЖК «Ярцевская 24» («ПИК») – в мае завершились продажи.
Структура предложения по административным округам не претерпела значительных изменений. Лидерские позиции сохранили за собой Юго-Восточный (26,3%), Южный (16,8%) и Западный (14,5%) округа. Наибольший прирост выборки произошел в САО и ЮАО, в связи с выходом новых проектов. Доля первого увеличилась на 1,4 п.п. (до 9,2%), второго – на 0,9 п.п. В Северо-Восточном округе, за счет сокращения объема предложения в мкрн «Северный» и ЖК «Поколение», доля предложения снизилась на 2,0 п.п. – с 14,2% до 12,2%. Изменения по остальным округам не превышали ±0,2 п.п.
По итогам мая наибольшее количество квартир было представлено в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (40,6%, -0,4 п.п.). Значительную долю (27,8%) занимали лоты в объектах на стадии отделочных работ. За месяц она увеличилась на 5 п.п. В новостройках на начальном этапе строительства реализовывалось 19,7% квартир, показатель снизился на 3,7 п.п. Оставшаяся часть предложения пришлась на введенные в эксплуатацию дома (11,9%, -0,9 п.п.).
По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,5%,-0,6 п.п.) и двухкомнатными квартирами (41,1%,0 п.п.). Меньшую долю занимали трехкомнатные лоты 16,4% (+0,2 п.п.). Незначительный объем составляли студии и многокомнатные квартиры: 4,9% (+0,3 п.п.) и 1,1% (+0,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в мае 2017 года средняя цена предложения в новостройках массового сегмента составила 148 685 руб. за кв. м. По сравнению с апрелем произошла незначительная положительная коррекция (+0,4%).
По округам отмечена разнонаправленная динамика. Рост зафиксирован в СВАО (+3,3%), САО (+1,9%) и ЮВАО (+1,8%). В остальных локациях средняя цена кв. м за месяц снизилась (в пределах 0,6-1,8%).
В мае средний бюджет квартиры в сегменте составил 8,48 млн руб. (+0,6%). Студии, одно- и двухкомнатные лоты в среднем снизились в цене (-2,3%, -0,2%, -0,1% соответственно), трех- и многокомнатные квартиры – наоборот, выросли (+1,1% и +4,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в мае 2017 года:
– ЖК «Level Амурская» (ВАО/ р-н Гольяново): студия площадью 19,0 кв. м за 2,66 млн руб.;
– мкрн «Северный» (СВАО/ р-н Северный): студия площадью 27,1 кв. м за 2,97 млн руб.;
– ЖК «Аннино Парк» (ЮАО/ р-н Чертаново Южное): студия площадью 21,1 кв. м за 3,23 млн руб.
Основные тенденции
«В мае 2017 года в массовом сегменте начались официальные продажи в трех проектах, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – С начала года количество новых объектов постоянно увеличивается. На сегодняшний день уже вышло 12 комплексов, тогда как за весь 2016 год – 14.
В мае цены в проектах преимущественно остались на прежнем уровне, не считая нескольких объектов, в которых отмечено увеличение стоимости в среднем на 1-2%. Средняя цена также практически не изменилась (148 685 руб. за кв. м, +0,4%). При этом с начала года отмечен рост на уровне 1,3%. В годовой динамике – относительно мая 2016 года – показатель вырос на 5,3%.
В связи с большим числом праздничных дней, в начале мая покупательная активность снизилась. Но уже во второй половине месяца интерес к новостройкам возобновился. Подводя итоги продаж, можно констатировать, что спрос в мае 2017 года однозначно побил цифры аналогичного периода прошлого года.
Сохранению высокого уровня спроса способствуют в том числе лояльные условия выдачи ипотечных кредитов. Тенденция к уменьшению ипотечных ставок, вероятно, сохранится и в среднесрочной перспективе. В начале мая произошло очередное снижение ключевой ставки – до 9,25%, вслед за чем ведущие банки анонсировали снижение процента по ипотечным кредитам. С 1 июня базовая ставка на покупку новостроек составит 10,7% (при условии электронной регистрации сделки – 10%). ВТБ заявил, что до конца года возможно сокращение ипотечных ставок ниже 10%».

«Метриум Групп»: Готовые и доступные. Рейтинг построенных ЖК внутри МКАД с минимальными ценами

Приобретение квартиры в готовом доме – это минимальные риски, но и более высокие затраты. Поэтому покупатели в массовом сегменте чаще выбирают новостройки на ранних этапах строительства, стремясь сэкономить. Впрочем, как отмечают аналитики «Метриум Групп», сегодня на первичном рынке комфорт-класса представлено немало доступных вариантов в уже построенных домах. Причем не только в Новой Москве или за МКАД, но и внутри «кольца» – цены на квартиры начинаются от 5,33 млн рублей. Изучив текущее состояние рынка готового жилья в массовом сегменте, эксперты составили рейтинг новостроек с минимальным порогом входа.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум Групп» отнесли к готовым проектам те, в которых представлены в продаже корпуса либо с уже полученными разрешениями на ввод в эксплуатацию, либо находящимися в стадии получения (ожидаемый срок – не позднее окончания 2 квартала 2017 года). При этом доступность проектов была рассмотрена с двух позиций: минимальной стоимости квартиры и местоположения. Учитывая тот факт, что расположенные за пределами МКАД новостройки по транспортной доступности априори находятся в более проигрышной позиции, в рейтинг были включены только проекты внутри Московской кольцевой автодороги.
По оценке экспертов «Метриум Групп», в готовых или находящихся в стадии получения РВЭ корпусах в новостройках комфорт-класса внутри Московской кольцевой автодороги сегодня предлагается около 2,5 тыс. квартир в 17 жилых комплексах. Это составляет 12,6% от всего объема предложения на первичном рынке «старой» Москвы в массовом сегменте.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в готовых корпусах в данных проектах составляет на сегодняшний день 177,1 тыс. рублей. Этот показатель на 19,7% выше, чем в среднем по массовому сегменту. А усредненный бюджет покупки в готовых корпусах комфорт-класса внутри МКАД зафиксирован на уровне 11,2 млн рублей, что ровно на треть выше, чем в целом по сегменту.
Лидером по минимальному уровню порога входа сегодня является жилой комплекс «Варшавское шоссе 141» – цены на квартиры здесь начинаются от 5,33 млн рублей. Корпус, в котором представлен данный лот, уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вторую строчку с одинаковыми показателями делят сразу два жилых комплекса: «Кварталы 21/19» и «Загорье». В обоих проектах порог входа зафиксирован на уровне 5,53 млн рублей. Правда, в первом проекте самая доступная по цене квартира будет более чем на четверть больше по площади, чем во втором. ЖК «Кварталы 21/19» находится в стадии получения РВЭ, а «Загорье» уже довольно давно сдан. Однако он еще далек от полного заселения: в продаже на первичном рынке представлены около 1,3 тыс. квартир. Таким образом, на эту новостройку приходится 52,5% всего предложения в готовых проектах внутри МКАД. И замыкает тройку ЖК «Ривер Парк», где в корпусах, сдающихся во втором квартале 2017 года, стоимость квартир начинается от отметки в 5,9 млн рублей.
В топ-10 также вошли жилые комплексы «Мичурино-Запад», «Савеловский Сити», «Водный», «Белый Парк» и «Летчика Бабушкина, 17», «Дом на Нагатинской» и «Фили Град». Стоимость «входного билета» в готовых корпусах в данных проектах варьируется от 6,32 млн до 9,52 млн рублей.
Впрочем, если рассматривать новостройки из топ-10 по стоимости квадратного метра в самых доступных по цене квартирах, то ситуация несколько меняется. На первое место выходит ЖК «Кварталы 21/19» с показателем 143,6 тыс. рублей за кв. м. Столь низкий уровень цен обусловлен тем, что площадь квартиры с минимальным ценником здесь составляет 38,5 кв. м.
Второе место достается ЖК «Мичурино-Запад», в котором стоимость «квадрата» в самой бюджетной квартире составляет 150,1 тыс. рублей. При этом порог входа в проекте находится на уровне 6,32 млн рублей, а площадь самой доступной квартиры – 42,1 кв. м. «Бронза» достается ЖК «Варшавское шоссе» с показателем 154 тыс. рублей за кв. м. При покупке квартиры площадью 34,6 кв. м ее стоимость составит 5,33 млн рублей.
«Наш проект сегодня входит в тройку самых доступных по цене готовых новостроек внутри МКАД, — комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). – Однако уже в ближайшие пару месяцев цены заметно вырастут: в настоящий момент мы находимся в стадии оформления разрешения на ввод в эксплуатацию, а получение этого документа неизбежно приведет к росту стоимости недвижимости. Таким образом, сегодня у покупателей есть шанс приобрести квартиры ЖК «Кварталы 21/19» по привлекательным ценам. И уже через несколько месяцев отметить новоселье».
«Высокий спрос на столичном первичном рынке в первом квартале 2017 года говорит о том, что пик кризиса пройден, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако риски при покупке квартир в новостройках на ранних этапах есть всегда. Поэтому многие покупатели стремятся приобретать жилье в проектах, вышедших на «финишную прямую». И текущая рыночная конъюнктура позволяет им это сделать без серьезных переплат за высокий уровень готовности. Сегодня порог входа в готовых новостройках внутри МКАД составляет 5,33 млн рублей. А ведь всего каких-то 3-4 года назад такие цены было нелегко найти даже на этапе котлована».

«Метриум Групп»: В апреле число ДДУ в Москве вновь превысило 5 000

Спрос на первичном рынке столичного жилья сохраняется на высоком уровне: как и месяцем ранее, в апреле число зарегистрированных Росреестром ДДУ снова превысило 5 000. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум Групп», за первые четыре месяца в Москве было приобретено больше новостроек, чем за первое полугодие 2016 года и 10 месяцев 2015 года.

В апреле Росреестр по Москве зарегистрировал 5 147 договоров долевого участия (ДДУ), что немногим меньше, чем в марте, когда на первичном рынке столицы было заключено 5 418 сделок (-5%). Несмотря на незначительную коррекцию, отмечают эксперты «Метриум Групп», спрос на столичные новостройки сохраняется на невиданно высоком уровне. Показатели марта и апреля превышают результаты декабря 2016-го – самого успешного месяца в прошлом году, когда было зафиксировано 4 859 сделок на первичном рынке.
В годовом выражении число ДДУ возросло в два раза по сравнению с апрелем 2016 года (2 530 ДДУ). В «Метриум Групп» подсчитали – за первые четыре месяца 2017 года в Москве заключено 15 600 долевых договоров, что превышает суммарные результаты первого полугодия 2016 года (14 365 ДДУ), а также показатели десяти месяцев 2015 года (15 231 ДДУ) и восьми месяцев докризисного 2014 года (13 775 ДДУ).
Уверенную динамику сохраняет и рынок ипотеки: в апреле специалисты Росреестра зарегистрировали в столице 4 045 приобретений жилья с привлечением кредита, что немногим больше, чем в марте (3 989). По подсчетам «Метриум Групп», в сравнении с апрелем 2016 года количество таких сделок выросло на 31% (с 3 085). С начала года число ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в Москве, составило 12 682, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2016 года (10 815), однако на 6% меньше, чем в январе-апреле 2014 года (13 432).
«В апреле 2017 года компания «Метриум Групп» реализовала на 90% больше квадратных метров жилья, чем в апреле 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В первой половине месяца мы продолжали работать преимущественно с клиентами, которые ранее планировали подписание договора в начале года, однако из-за проблем в банковской сфере (долгого согласования новых ставок по кредитам после отмены господдержки) отложили сделку. Вторая половина апреля оказалась менее активной, что связано с приближением майских каникул. Стимулировала покупательскую активность не только доступная ипотека, но и повышение цен в четверти проектов массового сегмента Москвы. Рост составил в среднем 2-4%. Положительная ценовая динамика подогрела интерес к рынку недвижимости».
«Апрельские темпы реализации в «Ривер Парке» показали небольшое снижение относительно марта на 4,6%, что сопоставимо с динамикой на всем первичном рынке Москвы, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Причем подобная статистика связана не с реальным снижением спроса, а с эффектом высокой базы прошлого месяца, когда был реализован спрос со стороны ипотечных заемщиков фактически за все три первые месяца года. Если не принимать во внимание данный факт, то по уровню покупательской активности апрель показал даже чуть лучшие результаты. Помимо доступных ипотечных ставок, интерес к первичному рынку жилья поддержал в том числе рост цен. Например, только в нашем проекте он составил в апреле порядка 2%».
«На первичном рынке подмосковной недвижимости, как и в столице, в апреле мы отметили оживление спроса, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – Так, в ЖК «Новый Зеленоград» в этот месяц мы заключили на 27% сделок больше, чем годом ранее. Причем интересен факт, что по количеству квадратных метров рост составил 70,9%. Таким образом, средняя площадь предложения выросла на 13 «квадратов» – с 39 кв.м до 52 кв.м. Подобная динамика свидетельствует об увеличении интереса к подмосковным проектам со стороны столичных жителей, которые, продав свою старую недвижимость, перебираются в более просторные квартиры за пределами МКАД. И если в 2015-2016 гг. мы наблюдали смещение покупательской активности в старые границы Москвы, то весной 2017 года произошло преломление ситуации и клиенты между расположением и площадью стали все чаще голосовать за большее число «квадратов».
Активность покупателей на вторичном рынке жилья продолжает расти: в апреле в Москве было зарегистрировано 10 784 перехода прав собственности – на 571 больше, чем в марте. Тем не менее, в годовом выражении число сделок со старым жилым фондом продолжает сокращаться, отмечают эксперты «Метриум Групп». По сравнению с апрелем 2016 года их количество сократилось на 15% (с 12 714). В январе-апреле на «вторичке» заключили чуть больше 34 тыс. договоров, тогда как в аналогичный период 2016 и 2015 годов – по 41 тыс., а в 2014 – 58,5 тыс.

«Метриум Групп»: В апреле выросли цены в четверти ЖК массового сегмента Москвы

По итогам апреля, аналитики «Метриум Групп» зафиксировали прямое повышение цен в 26% проектов массового сегмента, связанное не только с ростом строительной готовности, но и изменением стратегии девелоперов. «Квадрат» подорожал в среднем на 2–4%. Также наблюдается увеличение среднего бюджета покупки во всех типологиях за исключением студий и однокомнатных квартир.

В апреле средняя стоимость квадратного метра на столичном рынке массовых новостроек практически не изменилась по сравнению с мартом и составила 148 040 тыс. рублей (–0,3%). Однако по подсчетам экспертов «Метриум Групп», среди 57 ЖК данного сегмента в 15 проектах девелоперы пошли на прямое повышение цен, которое в среднем колебалось в диапазоне 2–4%. Таким образом, несмотря на стабильность общего уровня цен, в значительном числе ЖК расценки возросли. Квартиры подорожали за месяц в следующих крупнейших проектах: «Мир Митино», «Лучи», «Северный».
«Смена ценовой политики в ряде крупных ЖК связана с мощным спросом, который наблюдался в марте, – говорит Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Тогда в столице было зарегистрировано рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 5 418 сделок, что на 67% больше, чем месяцем ранее. Опираясь на показатели высокой покупательской активности и интенсивных продаж в марте, девелоперы пошли на прямое повышение цен в проектах в апреле, чтобы получить дополнительную прибыль за счет оживления рынка. При этом в I квартале цены повышали не очень активно – многие опасались оттока покупателей из-за отмены господдержки ипотеки. Сейчас наступил более выгодный момент для ужесточения ценовой политики. Стоит отметить, что увеличение стоимости «квадрата» на 2–4% в течение одного месяца – это смелый шаг, который демонстрирует уверенность девелоперов в восстановлении спроса».
Кроме того, отмечают эксперты «Метриум Групп», в апреле средняя стоимость квартир практически всех типологий продемонстрировала положительную динамику. Средняя двухкомнатная квартира в московских новостройках подросла в цене на 0,6% (с 9,02 млн руб. до 9,07 млн руб.), трехкомнатная – на 0,8% (с 12,13 млн руб. до 12,23 млн руб.), а многокомнатная – на 3,1% (с 18,97 млн руб. до 19,56 млн руб.). Сократилась средняя стоимость только у студий, которые, правда, дорожали быстрее других лотов последние месяцы (–1,7%, с 4,88 млн руб. до 4,80 млн), а также у однокомнатных квартир (–0,2%, с 6,23 млн руб. до 6,21 млн руб.).
Разделы, Метриум Групп